Plus-value immobilière : comment la comprendre (et la calculer) sans se tromper

Revendre un logement plus cher que vous ne l’avez acheté est une bonne nouvelle… mais qui soulève vite une question : combien va réellement revenir dans votre poche après impôts ? Car si certaines ventes sont exonérées, d’autres sont soumises à des calculs précis que l’administration fiscale ne manque pas de contrôler.

Crédit photo : Micheile Henderson

1. Plus-value immobilière : de quoi parle-t-on vraiment ?

La définition est simple : il s’agit de la différence entre votre prix d’achat et votre prix de vente lorsqu’elle est positive.

👉 Exemple : acheté 400 000 €, revendu 460 000 €, vous réalisez une plus-value brute de 60 000 €.

Mais cette différence n’est pas toujours si linéaire : marché en baisse, quartier en déclin ou au contraire travaux de rénovation, extension ou piscine ajoutée… tous ces éléments peuvent influencer la valeur réelle de votre logement à la revente.

2. Le calcul ne s’arrête pas à la différence brute

Pour déterminer la somme sur laquelle vous serez imposé, il faut corriger à la fois le prix d’acquisition et le prix de vente :

• Prix d’acquisition corrigé : prix d’achat + frais d’acquisition (forfait de 7,5 % ou au réel) + certains travaux (sous conditions et sur justificatifs).

• Prix de vente corrigé : prix de revente – frais liés à la vente (diagnostics, frais d’agence, etc.).

  
  

La différence entre ces deux montants constitue la plus-value imposable.

💡 Bon à savoir : après 5 ans de détention, un forfait de 15 % peut être ajouté au prix d’acquisition, même sans facture.

3. Combien allez-vous payer ?

En principe, une plus-value est soumise à :

• 19 % d’impôt sur le revenu,

• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le montant peut ensuite être réduit grâce à un abattement selon la durée de détention :

• Moins de 6 ans : pas d’abattement.

• Entre 6 et 22 ans : abattement progressif.

• À partir de 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu.

• À partir de 30 ans : exonération totale, y compris des prélèvements sociaux.

👉 Et si votre plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe s’applique (entre 2 % et 6 %).

4. Quand la plus-value échappe à l’impôt

Heureusement, il existe plusieurs situations où vous êtes exonéré :

• la vente de votre résidence principale,

• la vente d’un droit de surélévation,

• les ventes inférieures à 15 000 € (30 000 € pour un couple),

• une détention de plus de 30 ans,

• certains cas spécifiques comme une expropriation.

5. Anticiper pour optimiser avec Passage Privé

Le calcul de la plus-value peut sembler complexe, surtout si vous envisagez de vendre pour acheter ensuite.Avec Passage Privé, vous avez la possibilité de :

• tester le prix de votre logement en amont,

• mesurer l’intérêt du marché et ajuster votre stratégie,

• vous projeter plus sereinement sur le montant net que vous pourriez réellement dégager.

  
  

Résultat : vous ne découvrez pas au dernier moment l’impact de la fiscalité, vous pouvez planifier votre futur achat et avancer avec une vision claire de votre budget.

Conclusion

la plus-value immobilière n’est pas seulement une question de « prix d’achat vs prix de vente ». C’est un calcul encadré, influencé par la durée de détention, les travaux, et parfois exonéré selon les cas.

Avec Passage Privé, vous prenez de l’avance : vous évaluez mieux votre bien, vous anticipez vos gains et vous préparez votre prochain projet immobilier en toute sérénité.