Diagnostics immobiliers : quels sont les indispensables pour vendre ?

Vous vendez un logement et souhaitez éviter les mauvaises surprises ? Avant toute transaction, il est obligatoire de remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ces documents garantissent la sécurité du logement, informent l’acheteur et sécurisent la vente.

Voici ce que vous devez savoir pour préparer votre dossier sereinement.

Crédit photo : Artful Homes

1. Le DPE : un diagnostic pour tous

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour tous les logements, sauf pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Il évalue :

• La consommation énergétique du logement.

• Les émissions de gaz à effet de serre.

Bon à savoir : si votre logement est classé D, E, F ou G et dépasse 331 kWh/m²/an, un audit énergétique complémentaire est nécessaire.

2. Diagnostics selon l’ancienneté du logement

Plus un bien est ancien, plus les diagnostics sont nombreux :

• Plomb (CREP) : obligatoire pour les logements construits avant 1949.

• Amiante : pour les permis de construire antérieurs à 1997.

• Gaz et électricité : si les installations ont plus de 15 ans, un contrôle doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Ces documents permettent de prévenir tout risque pour l’acquéreur et de sécuriser juridiquement la vente.

3. Diagnostics selon la localisation

Certaines obligations dépendent de la situation du bien :

• État des risques et pollutions (ERP) : pour les communes concernées par arrêté préfectoral.

• Termites, mérules : selon les zones infestées ou à risque.

• Nuisances sonores : si le logement est exposé au bruit des aéroports (article L 112-6 du Code de l’urbanisme).

  
  

Ces diagnostics informent l’acquéreur sur les risques spécifiques liés à l’environnement du logement.

4. Diagnostics selon la nature du bien

• Maisons non raccordées au réseau collectif : contrôle obligatoire de l’assainissement par le SPANC.

• Copropriétés : calcul et mention de la surface loi Carrez.

  
  

Ces mesures permettent de protéger l’acquéreur et de clarifier toutes les informations essentielles sur le bien.

5. Quand et comment réaliser les diagnostics ?

Tous les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié COFRAC. Sans cela, le vendeur s’expose à une amende de 1 500 €.

• Ils sont intégrés au DDT annexé au compromis de vente, ou à défaut, à l’acte authentique.

• Il est préférable de les obtenir avant la mise en vente pour anticiper d’éventuels travaux.

• La mention du DPE dans l’annonce immobilière est obligatoire.

💡 En cas d’absence ou d’erreur, l’acheteur peut demander une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.

6. Synthèse : les 11 diagnostics essentiels

Diagnostic	Bien concerné	Validité
DPE	Tous	10 ans
Amiante	Permis avant 1997	Illimité / 3 ans si présence
Loi Carrez	Copropriété	Illimité
Plomb (CREP)	Permis avant 1949	Illimité / 12 mois si présence
ERP	Zones concernées	6 mois
Termites	Zones concernées	6 mois
Gaz	Installation > 15 ans	3 ans
Mérules	Zones à risque	6 mois
Électricité	Installation > 15 ans	3 ans
Assainissement	Maisons non raccordées	3 ans
Bruit	Zones aéroportuaires	Non précisé

💰 Coût moyen : 400 à 700 € à la charge du vendeur pour l’ensemble des diagnostics.